TOD（Transit-Oriented Development）是一種以“公共交通為導向的城市發展”模式，主要是指在城市規劃中，以公共交通樞紐為中心，以400-800米（5-10分鐘步行路程）為半徑建立集商業、住宅、辦公和酒店等業態為一體的現代城市社區，倡導高效、混合的土地利用，在有限的土地上最大化住宅、商業和休閑空間的一種城市開發模式。其中，公共交通主要指火車、地鐵、輕軌等軌道交通。

圖：典型TOD模式示意圖

資料來源：

《下一代美國大都市地區：生態、社區和美國之夢》

TOD項目通常包括一個由高密度混合開發的中心交通綜合體（如火車站、地鐵站或者輕軌站）和從這個中心向外擴展的低密度區域（居住、工作、娛樂等）。TOD模式一般有三個特點：1）高密度，指高強度、緊湊布局，有利于提高公共交通使用率的用地開發；2）多樣性，指混合使用的土地形態，包括了辦公、居住、商業等多種用地功能；3）合理的設計，指更小的街區尺寸，有利于步行和自行車出行的設計理念。

TOD模式的高密度、多樣性和更有利于行人的特性，使得它能夠最大限度地利用城市軌道交通和城市空間，提升居民的出行效率和土地的使用效率，防止城市的無序擴張，優化城市結構。目前來看，土地資源有限、人口增長迅速、城市軌道交通發達的大城市，適合發展TOD模式。近年來，隨著城市的持續發展，城市規劃的重要性逐步顯現，部分一二線城市開始出臺相關的城市規劃政策，鼓勵發展TOD模式。

表：主要城市TOD相關政策（點擊查看大圖）

資料來源：中指研究院綜合整理

截至2019年末，我國40個開通軌道交通的城市中，已有近一半城市出臺了與TOD相關的規劃政策，旨在通過TOD理念促進城市有序發展，提高城市運轉效率。其中，北京、上海、廣州、成都等城市更是積極探索“軌道+物業”的TOD開發模式，在促進集約、高效用地的基礎上，進一步考慮到周邊及沿線規劃的一體化，重構城市的空間與服務。

表：2019年以來部分TOD項目土地成交情況

（點擊查看大圖）

資料來源：中指研究院綜合整理

TOD項目主要分布于一二線城市，地塊總價相對較高。通過對2019年以來部分TOD項目地塊成交情況進行統計，我們發現TOD項目主要布局于一二線城市的交通樞紐，地理位置優越，地塊資源稀缺，項目價值較高。如2019年12月，廣州地鐵以總價51.9億元摘得廣州市黃埔區地鐵21線鎮龍車輛段地塊，該地塊規劃建筑面積50.9萬平方米，成交樓面價約10203元/平方米。但同時TOD項目的開發建設也存在前期投入高、開發周期長、投資回報慢、設計難度高等的痛點，對開發商有著較高的要求。

截至2019年底，全國在建城市軌道交通線路長度達6903公里。我國城市軌道交通的快速發展，為TOD開發帶來了巨大的潛力空間。通過公共交通引導城市規劃、城市功能布局的改變，能夠促進城市合理有序擴張，減少城市交通擁堵。同時，TOD項目開發將提升軌道交通場站周邊土地的價值和品質，實現土地溢價和物業增值，進而通過周邊商業及住宅開發收益反哺軌道交通建設，實現城市軌道交通可持續發展。